Обманутые дольщики: исчезнет ли проблема с введением проектного финансирования?

Ни для кого не секрет, что приобретение строящегося жилья сопряжено с определенными рисками. Однако, большинство наших сограждан предпочитают вкладываться в новостройку, нежели в квартиру на вторичном рынке. Почему мы готовы мириться с возможными проблемами, терять время и нервы в ожидании заветных квадратных метров?

Ответ логичен и прост: новостройки Москвы и ближайшего Подмосковья (а именно о них и пойдет речь в настоящей статье) значительно уступают в цене так называемому «вторичному жилью». Это правило действует, конечно же, не на всех стадиях строительства. Разница в цене ощутима тогда, когда ты заключаешь договор долевого участия, если дом находится на стадии котлована или возведения нижних этажей.
Безусловно, с появлением Федерального Закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» мы видим гораздо реже митингующих граждан у офисов компаний своих застройщиков, как это было, скажем, в 2000 году. Всем казалось, что это своеобразная «панацея» и дольщикам жить станет гораздо легче, однако, с течением времени появились новые проблемы. Теперь законодатели вынуждены серьезно задумываться на этот счет.
По сути 214-ФЗ дольщик - это гражданин, который вложил свои денежные средства в размере определенной доли, которая и будет обозначаться как цена квартиры. Строительство производится за счет этих средств, после окончания которого он (дольщик) получает обозначенную в договоре ДДУ жилплощадь и вселяется туда после ввода дома в эксплуатацию. Основными пунктами договора кроме того является срок передачи квартиры от застройщика к дольщику и размер неустойки в случае нарушения сроков. Таким образом, строительные организации не имеют права изменять цену квартиры в одностороннем порядке (даже если расходы на строительство оказались выше), изменять квадратуру помещения и менять сроки строительства без согласования с дольщиком.
Но в чем же тогда проблемы?
Последние несколько лет суды столкнулись с огромным количеством исков о взыскании неустойки с застройщиков. Последние нарушают сроки сдачи домов от нескольких месяцев до нескольких лет. Более того, помимо фактических затрат на услуги адвоката и потери времени в судебных тяжбах люди не могут получить всю ту сумму, которая была предназначена им в качестве неустойки. Это происходит потому, что согласно статье 333 ГК РФ, суд может по своему усмотрению уменьшить неустойку, чтобы не допустить безосновательного обогащения. Получается, что люди, до сих пор не имея ключей на руках, получают судебное решение, где денежная сумма уменьшена вдвое (именно об этом, согласно практике, каждое второе решение суда).
Некоторым при таких обстоятельствах не будет хватать денег на аренду съемной квартиры, в которой по-прежнему приходится жить. И это не единственная беда. Застройщик, не справившись с многочисленными обязательствами перед своими дольщиками, может вовсе стать банкротом. Такие недобросовестные застройщики как, АО «СУ-155», говорят нам о том, что, несмотря на закон, люди остаются и без квартир и без денег. А перспективы вообще когда-либо решить этот вопрос туманна. Тому виной и фактические пробелы нашего законодательства о банкротстве.
Однако, если есть возможность вовремя обратиться к юристу, то верно подобрав доказательную базу в суде первой инстанции, можно добиться минимального уменьшения неустойки судом (не более ¼ ее исходной части), плюс ко всему получить денежную компенсацию морального вреда и компенсацию за аренду жилья (если с хозяином квартиры был заключен договор), так как это вынужденная мера из-за противоправного поведения застройщика. Кроме того, компетентные юристы всегда имеют представление о том, как выйти из ситуации, когда застройщик уменьшает квадратуру квартиры и отказывается возвращать деньги.
С другой стороны: кому нужно достраивать долгострой, если денег и имущества у банкрота нет?
Согласно процедуре банкротства, денежные требования рядового дольщика будут удовлетворяться в последнюю очередь. Таким образом, получить деньги стало совсем не реально и люди стали обращаться к президенту.
В октябре этого года Владимир Путин дал поручение правительству совместно с Центробанком подготовить план мероприятий по постепенному замещению долевого строительства проектным финансированием. То есть, по сути, людям будут продавать не квадратные метры, висящие в воздухе в буквальном смысле слова, а готовое жилье. В прошлом году уже вносились важнейшие поправки в 214-ФЗ, а именно, были ужесточены требования к минимальному уставному капиталу застройщиков. Поправки касаются и создания компенсационного фонда, который устанавливает единую ставку взноса застройщиков от цены каждого договора. При этом, размер собственных средств застройщика по проекту, который планируется к реализации, должен составлять не менее чем 10% от его стоимости на протяжении всего периода строительства.
Теперь же не сам дольщик должен будет финансировать стройку, а банк.
Однако у людей возникают новые вопросы, среди которых:
- Повлияет ли новая схема на цену новостроек?
Безусловно, да. На рынке будет снижаться конкуренция, и соответственно, цена квадратного метра станет выше. Появятся застройщики-лидеры. Наша страна долгое время переживает нестабильность валютного рынка, кредиты выдаются под достаточно высокие проценты, и это все прямо отразится на практической реализации новой схемы. Необходимо снижать ключевую ставку, чтобы банковский процент выглядел вменяемым. Однако, резкого скачка цен ожидать не придется, так как переход будет идти постепенно. Сейчас рынок новостроек по Москве и Московской области, застройщики которых работают по ДДУ, перенасыщен. Сначала будут реализованы эти дома. Что касается ипотеки, то она может быть стать выгодней для рядового потребителя.
-Будет ли покупатель новостройки защищен от проблем на 100% с новыми законами?
Что касается нарушения сроков передачи квартиры покупателю - с этим скорее всего мы будем сталкиваться по-прежнему. Это зависит от многих факторов, по большей части технических. Например, элементарная халатность подрядчиков, их внутренние проблемы, колебания в ценах на рынке строительных материалов, и многое другое. В таком случае задержек не избежать. Однако, полностью остаться без квартиры и без денег, если реализовываться будет готовое жилье – теперь будет невозможно. Нет долевого строительства, и нет обманутых дольщиков. Кроме того, по новой схеме банк будет контролировать все расходы застройщика (во избежание нецелевых). Застройщик будет обязан предоставлять отчет о проводимых сделках и представлять все с ними связанные документы.
Безусловно, вторичный рынок будет постепенно «оживать» в течение будущего года как реакция на изменения в законодательстве о новостройках. Таким образом, курс на отмену долевого строительства видится нами как положительный. Понятно, что истинное положение дел будет заметно не ранее чем через 5 лет, а то и через 10. Главное, чтобы идея не оставалась без государственной поддержки, и законодатель чутко реагировал на возникающие проблемы оперативным созданием соответствующих поправок.







Последнии темы блога
Популярные услуги
Все услуги